Wasserschäden, Schimmel, undichte Fenster, Heizungsprobleme: Es gibt viele Gründe für eine Mietminderung. Viele sind berechtigt, manche nicht. Wann Sie die Miete kürzen dürfen, in welcher Höhe und wie Sie richtig vorgehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
(Der gesamte folgende Text wurde von unserer Redakteurin ohne den Einsatz von KI geschrieben)
Miete mindern – rechtliche Hintergründe
Die Möglichkeit der Mietminderung ist im Gesetz festgeschrieben. Grundlage ist der § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der sich auf Sach- und Rechtsmängel bezieht.
Dort heißt es:
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Mieter haben also das Recht, die Zahlungen an den Vermieter auszusetzen oder zu reduzieren, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt oder zugesicherte Eigenschaften des Mietobjekts nicht (mehr) zutreffen. Für diese Mietminderung müssen Sie keine Übereinkunft mit dem Vermieter treffen, sie tritt automatisch in Kraft.
In Absatz 4 des Paragrafen stellt der Gesetzgeber zudem unmissverständlich klar, dass abweichende Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind. Das Recht zur Mietminderung lässt sich also nicht individuell aufheben.
Gründe für eine Mietminderung
Was sind berechtigte Gründe, die Miete zu mindern? Diese Frage sorgt immer wieder für Streitfälle vor Gericht.
Als unstrittig gelten:
- Schimmel: Bildet sich aufgrund von Undichtigkeiten an Wänden, Fensterrahmen, Türen oder dem Dach Schimmel im Wohnbereich oder Keller, ist eine Mietminderung legitim. Das gilt auch, wenn eine baubedingte Restfeuchtigkeit in neuen Gebäuden oder Wärmebrücken nach Sanierungen die Ursachen sind.
- Zugluft: Undichte Fenster berechtigen zur Mietminderung. Die dadurch entstehende Kälte in Wohnräumen und die erhöhten Heizkosten müssen Mieter nicht einfach hinnehmen.
- Wasserschäden: Steht die Wohnung oder der Keller nach einem Rohrbruch unter Wasser, lässt sich die Miete mindern. Ist sie nach Überschwemmungen unbewohnbar, liegt eine vollständige Untauglichkeit vor und die Bewohner brauchen gar keine Miete mehr zu bezahlen.
- Probleme mit Heizung und Warmwasser: Funktioniert die Heizung gar nicht oder nicht in allen Räumen, berechtigt das zur Kürzung der Miete. Ebenso eine mangelhafte Warmwasserversorgung.
- Schädlings- und Ungezieferbefall: Ratten im Hausflur oder Kakerlaken in der Wohnung sind ebenfalls ein berechtigter Grund für eine Mietminderung.
- Lärm: Eine erhebliche Geräuschkulisse durch Bauarbeiten in- und außerhalb des Hauses, laute Nachbarn oder mangelhafte Schalldämmung berechtigt zur Kürzung der Miete.
- Stromausfall: Netz- oder Schalterdefekte müssen vom Vermieter umgehend behoben werden, ansonsten gibt es weniger Miete.
- Aufzug defekt: Eine Mietminderung ist möglich. Mieter in höher gelegenen Stockwerken dürfen dabei mehr kürzen als in den unteren.
- Waschkeller: Steht dieser nicht mehr zur Verfügung, ist das ein Kürzungsgrund. Selbst, wenn der Mieter ihn gar nicht genutzt hat.
- Geringere Größe: Stellt der Mieter fest, dass die Wohnung weniger Quadratmeter hat als im Mietvertrag angegeben, ist eine Mietminderung zulässig. Das trifft auch auf andere zugesagte Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale der Wohnung zu.
Immer wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten ist die Mietminderung wegen Baulärms in der Nachbarschaft. Vermieter berufen sich darauf, dass dies nicht in ihrem Einflussbereich liegt. Mieter beklagen die Beeinträchtigung der Wohnqualität. Gerichte entscheiden hier fallabhängig.
So spielen der tatsächliche Lärmpegel, Art und Länge der Bauarbeiten und eine eventuelle Staubbelastung eine Rolle. In dicht besiedelten, beliebten Stadtteilen können Mieter bei Vertragsabschluss davon ausgehen, dass ein unbebautes Grundstück nicht lange in diesem Zustand bleibt. Hier haben Gerichte Mietminderungsklagen infolge Baulärms abgewiesen.
Wann können Sie die Miete nicht mindern?
In manchen Fällen ist eine Mietminderung ausgeschlossen. § 536 BGB nennt konkret die energetische Modernisierung. Wird dabei die Wohnqualität und Wohnraumnutzung beeinträchtigt, ist das kein Grund, die Miete zu mindern. Allerdings gilt das nur für drei Monate. Zieht sich die Sanierung monate- oder jahrelang hin, sind Kürzungen möglich.
Weiterhin ist keine Mietminderung möglich, wenn
- der Mieter die Mängel selbst verursacht hat, beispielsweise Brandflecken im Teppich,
- bei der Anmietung darüber informiert war, etwa über Fluglärm oder einen Restaurantbetrieb im Erdgeschoss,
- es sich um normale Abnutzungserscheinungen handelt wie etwa Kratzer im Parkett
- und nur unerhebliche Mängel vorliegen – z. B. ein kaputtes Leuchtmittel in einer Lampe, ein defektes Garagentor, Haarrisse in der Wand, schlecht schließende Innentüren.
Die Beweispflicht, dass der Mieter einen Mangel verschuldet hat, liegt beim Vermieter.
Ablauf einer Mietminderung – so informieren Sie den Vermieter
Für die Mietminderung selbst brauchen Sie kein Einverständnis des Vermieters. Um eine gute Verständigung zu wahren, sollten Sie ihn aber über ihre Absicht und die Höhe der Kürzung in Kenntnis setzen.
Verpflichtet sind Sie dagegen zu einer Mängelanzeige. Hat der Vermieter keine Kenntnis von einem Schaden in der Wohnung, kann er schließlich auch nicht für Abhilfe sorgen. Informieren Sie Ihren Vermieter im eigenen Interesse schnellstmöglich, wenn die Heizung ausfällt, Wasser in der Wohnung steht oder sich Schimmel bildet. Ansonsten verlieren Sie Ihr Recht auf eine Mietminderung oder fristlose Kündigung des Mietvertrags.
Schicken Sie dem Vermieter die Mängelanzeige schriftlich – idealerweise mit Empfangsbestätigung – und erläutern Sie ausführlich das Problem. Schreiben Sie beispielsweise nicht einfach „Heizung geht nicht richtig“, sondern werden Sie konkret: „Trotz maximal eingestellter Thermostate kann seit {Datum} in allen Räumen nur noch eine Temperatur von 17 Grad erreicht werden.“
Setzen Sie dem Vermieter eine Frist für die Beseitigung der Mängel. Als angemessen gelten in der Regel zwei Wochen.
In dem Schreiben kündigen Sie höflicherweise gleich noch an, dass Sie die Miete um XY Prozent kürzen, bis die Mängel beseitigt sind.
Rechtsschutz für Vermieter
Ihr Mieter hat einen Mangel selbst verschuldet oder die Miete völlig überzogen gemindert? Dann bleibt oft nur der Gang vor Gericht. Mit dem günstigen Vermieterrechtsschutz der BavariaDirekt und ÖRAG holen Sie sich Ihr gutes Recht ohne Risiko. Die Police deckt Anwalts- und Verfahrenskosten – übrigens auch bei gewerblichen Vermietungen.
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Mietminderung berechnen – so ermitteln Sie die Höhe
In welcher Höhe Sie die Miete mindern dürfen, ist vom Gesetzgeber nur schwammig formuliert. § 536 BGB spricht von einer „angemessen herabgesetzten Miete“ – was das konkret bedeutet, ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ziehen Sie deshalb am besten die Mietminderungstabellen zu Rate, die u. a. von Mieterschutzvereinen, vom Deutschen Anwaltsregister (DAWR) und von Verbraucherzentralen veröffentlicht werden.
Die Mietminderungstabelle des DAWR berücksichtigt auch aktuelle Gerichtsurteile. Auf dem Portal finden Sie außerdem ein Musterschreiben für die Mängelanzeige und Tipps zum Prozedere für Mieter und Vermieter.
Die Mietminderung berechnen Sie auf Basis der Kaltmiete plus Nebenkosten, also der Bruttowarmmiete inklusive Abschlagszahlungen für die Heizung – und zwar nur für die Tage, an denen der Mangel vorlag.
Dazu eine Beispielrechnung für eine Mietminderung wegen Schimmel:
- Die Bruttowarmmiete beträgt 1.000 Euro monatlich. Laut Mietminderungstabelle berechtigt Sie ein durch kaputte Fenster verursachter Schimmelbefalls an den Außenwänden, die Miete um 20 Prozent zu kürzen.
- Jetzt rechnen Sie: 1.000 Euro / 100 x 20 = 200 Euro
- Sie ziehen also einen Betrag von 200 Euro von der Miete ab.
Wichtig zu wissen: Ist für einige Tage der Aufzug defekt, ist die Mietminderung auch nur für diesen Zeitraum zulässig. Sie können also nicht einfach eine ganze Monatsmiete kürzen, sondern immer nur tageweise. Hat der Fahrstuhl 14 Tage nicht funktioniert, berechnen Sie eine Mietminderung von 10 Prozent bei 1.000 Euro Miete wie folgt:
- 100 Euro / 30 Kalendertage x 14 Tage = 46,67 Euro
Kürzen Sie die Miete nie zu viel, denn dann kann Ihnen der Vermieter aufgrund fehlender Zahlungen fristlos kündigen. Bei unsicherer Rechtslage empfiehlt es sich, die Miete „unter Vorbehalt“ zu kürzen. So können Sie immer noch Nachzahlungen leisten und das Mietverhältnis aufrechterhalten, wenn die Mietminderung in ihrer Höhe unwirksam war.
Vermieterrechte: Wann kann der Vermieter eine Mietminderung zurückweisen?
Bei einer Mietminderung wegen undichten Fenstern oder einem defekten Aufzug ist die Sachlage klar – als Vermieter können Sie leicht überprüfen, ob die Mängelanzeige des Mieters korrekt oder nur vorgeschoben ist. Er ist in der Pflicht, den Mangel zu belegen und muss Ihnen für eine Kontrolle Zugang zur Wohnung gewähren.
Bei einer Mietminderung wegen Schimmel kann es dagegen zu Streit kommen. Nicht selten lüften Bewohner zu selten oder heizen falsch, wenn sich der Pilz ausbreitet. In diesem Fall können Sie die Mietminderung zurückweisen, müssen jedoch beweisen, dass die Schuld beim Mieter liegt – etwa durch ein Baugutachten.
Nicht hinnehmen müssen Vermieter überzogene Mietkürzungen oder Minderungen, ohne zuvor über den Mangel informiert worden zu sein. Erscheint Ihnen die Kürzung zu hoch und eine Einigung mit dem Mieter ist nicht möglich, sollten Sie die Mietminderung von einem Gericht feststellen lassen.
Weisen Sie eine Mietminderung immer schriftlich per Widerspruch zurück. Legen Sie die Gründe ausführlich dar und setzen Sie dem Mieter ggf. eine Frist für die Zahlung der Mietrückstände, wenn bereits zu wenig überwiesen wurde. Ist diese Vorgehensweise erfolglos, bleibt Ihnen nur der Klageweg.
Miete mindern – für wie lange?
Die Mietminderung ist ab dem ersten Auftreten des Mangels bis zu dessen vollständiger Beseitigung möglich – also so lange, wie der Ist-Zustand vom Soll-Zustand abweicht. Eine Mietminderung ist auch rückwirkend möglich. Aber nur für den Zeitraum, in dem der Vermieter von dem Mangel wusste. Haben Sie die Mängelanzeige verzögert, können Sie nicht nachträglich eine Mietminderung für den betreffenden Zeitraum vornehmen.
Zieht sich eine Reparatur hingegen unverhältnismäßig lange hin oder unternimmt der Vermieter entgegen seiner Beteuerungen nichts, kürzen Sie die nächste Miete für den entsprechenden Zeitraum. Nach drei Jahren sind die Ansprüche allerdings verjährt.
Was ist das Zurückbehaltungsrecht?
Damit Vermieter die Mängelbeseitigung nicht endlos verschleppen, dürfen Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten. Aber nicht in beliebiger Höhe. In Gerichtsurteilen wurde der drei- bis fünffache Betrag der Minderung als angemessen festgelegt. Das Druckmittel sollte jedoch nur eingesetzt werden, wenn der Vermieter seinen Pflichten trotz mehrfacher Aufforderung nicht nachkommt.
Zurückbehaltung bedeutet nicht behalten: Sobald der Mangel behoben ist, muss der Mieter den Betrag an den Vermieter überweisen. Trotzdem sollten Sie als Vermieter zügig auf eine Mängelanzeige reagieren und die Schäden beseitigen. Nicht zuletzt, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Und: Kommt der Mieter durch die unbeseitigten Mängel zu Schaden, etwa durch schimmelbedingte Atemwegserkrankungen, kann er Sie auf Schadenersatz verklagen.
Mietminderung: Einvernehmlich gut zu regeln
Mieter haben viele gute Gründe auf ihrer Seite, die Miete zu mindern. Sie sollten aber nicht übers Ziel hinausschießen und immer nur eine angemessene Kürzung vornehmen. Eine gute Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter stellt sicher, dass die Mängelbeseitigung schnell und reibungslos abläuft. Wie so oft gilt: Reden Sie erst einmal miteinander, bevor schwere Geschütze wie Klagen aufgefahren werden.
Der Mangel wurde nachweislich vom Mieter verursacht? Lesen Sie, was bei Mietsachschäden gilt.
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