Der Nießbrauch bzw. das Nießbrauchrecht ist vor allem bei der Vererbung oder Schenkung von Immobilien ein Thema. Hier kann das Nutzungsrecht helfen, das Einkommen abzusichern, den Besitz zu regeln oder Steuern zu sparen. Lesen Sie, wie das genau funktioniert und welche Vor- und Nachteile ein Nießbrauch hat.
(Der gesamte folgende Text wurde von unserer Redakteurin ohne den Einsatz von KI geschrieben)
Nießbrauch & Nießbrauchrecht – was ist das?
Der Nießbrauch ist das Recht, eine Sache oder ein Vermögen zu nutzen – auch ohne sie zu besitzen. Der Begriff leitet sich historisch von Fruchtgenuss ab: Im Mittelalter war damit die Nutzung der Felderträge gemeint, heute bezieht sich das Wort „Frucht“ im juristischen Sinne auf sach- und rechtsbezogene Erzeugnisse und Erträge aller Art.
Festgeschrieben ist das Nießbrauchrecht in § 1030 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Es definiert den Inhalt des Nießbrauchs an Sachen:
(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.
Die Folgeparagrafen 1031 bis 1089 enthalten die konkreten Regelungen und gehen auch auf das Nießbrauchrecht im Hinblick auf Vermögen ein.
Die wichtigsten beiden Punkte sind:
- Ein Nutznießer darf Objekte und Vermögen zwar nutzen und Gewinne behalten, sie aber nicht verkaufen. Das Verfügungsrecht bleibt beim Eigentümer.
- Das Nießbrauchrecht lässt sich nicht übertragen oder vererben.
Häufigster praktischer Anwendungsbereich von Nießbrauch sind Erbe und Schenkung von Immobilien. So behalten oft Eltern das Nießbrauchrecht am Haus, wenn sie es schon zu Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben. Gerade bei teuren Immobilien lässt sich so eine Menge Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer sparen.
Abgrenzung Nießbrauchrecht und Wohnrecht
Vom Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB zu unterscheiden ist das Wohnrecht, auch wenn die beiden Begriffe manchmal synonym verwendet werden. Das Wohnrecht umfasst weit weniger Gestaltungsspielraum und erstreckt sich lediglich auf das bloße Bewohnen einer Immobilie. Wer das Wohnrecht hat, kann selbst und mit der Familie in einem Haus oder einer Wohnung leben, sie aber nicht vermieten oder umgestalten.
Einfach gesagt: Der Nießbrauch umfasst immer ein Wohnrecht, das Wohnrecht aber keinen Nießbrauch.
Das Wohnrecht gilt lebenslang oder befristet und wird wie der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Bei einem Eigentümerwechsel bleibt es bestehen. Nach dem Auszug oder Tod des Berechtigten erlischt es automatisch.
Formen und Beispiele für das Nießbrauchrecht
Vom Grund für den Nießbrauch hängt die juristische Form ab. Ausschlaggebend für die Wahl der Nießbrauchart sind in der Regel persönliche, steuerliche und rechtliche Gründe rund um Immobilien.
Die wichtigsten beiden Formen von Nießbrauch sind:
- Zuwendungsnießbrauch: Bei dieser Art erhält eine Person das Nießbrauchrecht wird aber nicht Eigentümer. Der Begünstigte kann Einkommen wie Mieten behalten, darf aber die Immobilie nicht verkaufen, umbauen oder renovieren. Beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch zahlt der Nießbrauchnehmer dem Eigentümer dafür eine Gebühr, beim unentgeltlichen nicht. Die Gebühr lässt sich in der Steuererklärung als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Beispiel: Sie haben zwei Kinder, die Sie gerne finanziell unterstützen möchten, ohne gleich die Immobilie zu übertragen. Durch Zuwendungsnießbrauch an Ihrer vermieteten Immobilie erhalten die beiden die Mieteinkünfte, Sie bleiben aber der Besitzer des Objekts.
- Vorbehaltsnießbrauch: Hier wird Eigentum übertragen, aber das Nießbrauchrecht bleibt beim Veräußerer. Damit behält er das Recht zum Bewohnen oder Vermieten der Immobilie. Durch den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch ist das Objekt weniger wert. Der Vorbehaltsnießbrauch ist deshalb das häufigste Modell bei einer vorweggenommenen Erbschaft.
Beispiel: Sie besitzen ein Haus in bester Lage, für das im Erbschaftsfall hohe Steuern anfallen würden. Deshalb verschenken sie es zu Lebzeiten an Ihre Tochter, bleiben aber bis zu Ihrem Tod in der Immobilie wohnen. Durch die Wertminderung fällt in der Regel keine Schenkungs- oder spätere Erbschaftssteuer an.
Für wen ist Nießbrauch sinnvoll?
Für alle, die hohe Vermögenswerte besitzen, sei es in Form von Immobilien, Kapitalvermögen oder eigenen Unternehmen kann Nießbrauch sinnvoll sein. Eine Schenkung mit Nießbrauch spart Steuern und erhält so das Vermögen.
Je höher dieses ist und je entfernter der Verwandtschaftsgrad, desto mehr lohnt sich ein Nießbrauch. Denn die steuerlichen Freibeträge bei Schenkungen und Erbschaften sind begrenzt. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro. Bei Neffen und Nichten sind es nur noch 20.000 Euro.
Bei Schenkungen lässt sich der Freibetrag alle zehn Jahre in voller Höhe erneut in Anspruch nehmen. Durch die Kombination der Wertminderung durch Nießbrauch mit den Freibeträgen können Sie Ihr Erbe per Nießbrauchrecht steuerfrei an Ihre Kinder weitergeben, wenn Sie es beizeiten anwenden.
Was sind die Vorteile und Nachteile des Nießbrauchrechts?
Neben den Vorteilen gibt es auch einige Nachteile des Nießbrauchs. Es gilt, im Einzelfall abzuwägen. Ganz grundsätzlich lassen sich folgende Pros und Contras festhalten:
Nießbrauch Vorteile:
- Nutzungsrechte bleiben erhalten
- Senkung der Steuerlast
- regelmäßige Mieteinnahmen, etwa um Pflegekosten zu decken
- bei Verkauf gegen Nießbrauchrecht lässt sich Kapital aus der Immobilie freimachen
Nießbrauch Nachteile:
- laufende Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, Betrieb
- Verkauf kann erschwert werden
- Wertminderung des Objekts
Lassen Sie sich am besten fachkundig beraten: die richtigen Ansprechpartner sind auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte sowie Steuerberater. Insbesondere die steuerlichen Aspekte sind nicht immer ganz einfach zu durchschauen.
Wie setze ich einen Nießbrauchvertrag richtig auf?
Im Nießbrauchvertrag müssen die Art des Nießbrauchs, die Zahlungsverpflichtungen, z.B. für Unterhalt oder Instandsetzung etc. und die Dauer festgehalten werden. Ein Nießbrauchrecht kann lebenslänglich oder zeitlich befristet sein, die Kosten können aufgeteilt oder nur dem Nutznießer angelastet werden – alles Vertragssache.
Ein Nießbrauch muss gesetzlich notariell beglaubigt werden. Einfache Verträge können Sie deshalb mit einer Vorlage ggf. selbst aufsetzen, inhaltliche Fehler korrigiert der Notar. Komplizierte und vom Normalfall abweichende Regelungen sollten Sie aber vorher unbedingt mit einem Anwalt klären, der dann auch den Vertrag entsprechend „wasserdicht“ aufsetzt.
Der Nießbrauch muss außerdem im Grundbuch eingetragen werden. Das leitet der Notar in die Wege. Eine spätere Löschung ist möglich, wenn beide Parteien damit einverstanden sind und eine sogenannte Löschungsbewilligung beim Notar unterschreiben.
Nießbrauch bei Verkauf, Erbe oder Schenkung: Thema Steuer
Wie hoch fällt die Steuerminderung durch den Nießbrauch aus? Das ist die wohl wichtigste Frage bei der steuerlich motivierten Anwendung des Nießbrauchrechts. Ausschlaggebend ist hier der Nießbrauchwert. Er berechnet sich aus den möglichen Mieteinnahmen und dem Geschlecht sowie dem Alter des Nutznießers. Mit zunehmendem Alter sinkt der Nießbrauchwert, da die restliche Lebenserwartung und damit die zu erzielenden Einnahmen geringer ausfallen.
Der Nießbraucher erhält zum Zeitpunkt der Nießbrauchübertragung einen sogenannten Vervielfältiger (Vervielfältiger ist eine Größe, um den Wert von zukünftigen, regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen wie z.B. Mieten auf einen aktuellen Kapitalwert anzurechnen) – zu finden in den Bewertungstabellen des Bundesfinanzministeriums. Damit lässt sich der Nießbrauchwert wie folgt berechnen:
Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Vervielfältiger
Um diese Formel anzuwenden, brauchen Sie zunächst den Jahreswert. Er entspricht der Jahresmiete oder bei Selbstnutzung der Immobilie der Vergleichsmiete. Für den Kapitalwert multiplizieren Sie den Jahreswert mit dem Vervielfältiger.
Die Steuer bei Schenkung berechnet sich aus der Differenz zwischen Kapitalwert und Immobilienwert.
Weiterhin steuerrechtlich relevant: Der Nießbraucher kann für die Mieteinnahmen Werbungskosten absetzen, der Eigentümer von steuerlichen Abschreibungen profitieren.
Achtung: Wird der Nießbrauch Verwandten aus nicht gerader Linie eingeräumt, kann Grunderwerbssteuer anfallen.
Sicher sanieren! Mit der Bauherrenhaftpflicht
Ob an der eigenen Immobilie oder einer gemieteten, Sanierungen oder Umbauten bergen das Risiko für Sach- oder Personenschäden. Mit der Bauherrenhaftpflicht der BavariaDirekt sind Sie geschützt. Den Tarif können Sie im Online-Rechner unverindlich berechnen.
Sicher sanieren! Mit der Bauherrenhaftpflicht
Ob an der eigenen Immobilie oder einer gemieteten, Sanierungen oder Umbauten bergen das Risiko für Sach- oder Personenschäden. Mit der Bauherrenhaftpflicht der BavariaDirekt sind Sie geschützt. Den Tarif können Sie im Online-Rechner unverindlich berechnen.
Kosten des Nießbrauchs
Wer bei Nießbrauch was zahlt, ist in den §§ 1031 ff. BGB geregelt – es dürfen aber abweichende Vereinbarungen getroffen werden. In der Regel trägt der Nießbraucher die laufenden Kosten für Unterhalt und Versicherung der Immobilie sowie die Grundsteuer. Auch Verschleißreparaturen sind von ihm zu tragen. Hohe Renovierungs- und Modernisierungskosten fallen dagegen dem Eigentümer zu.
Nießbrauch – sinnvoll, wenn Sie gut und frühzeitig planen
Das Nießbrauchrecht hängt eng mit dem sehr komplizierten Steuerrecht zusammen. Der Teufel steckt hier im Detail. Fällt beispielsweise doch noch Schenkungssteuer an, wenn der Nießbrauch vor Ablauf der Zehnjahresfrist gelöscht und die Immobilie verkauft wird? Solche Fragen sollten Sie unbedingt im Rahmen einer fachlichen Beratung klären.
Außerdem wichtig zu wissen: Werden Sie im Alter zum Sozialfall, weil etwa die Pflegekosten explodieren, kann der Sozialhilfeträger verlangen, dass Schenkungen rückgängig gemacht werden! Das gilt aber nur, wenn sie nicht länger als zehn Jahre zurückliegen. Eine frühzeitige Vermögensübertragen per Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt kann deshalb sinnvoll sein.
Sie möchten Ihre Steuerlast optimal reduzieren? Wir zeigen Ihnen, welche Versicherung man von der Steuer absetzen kann.
Bildnachweis:
Titelbild: stock.adobe.com/Syda Productions, Bild 2: stock.adobe.com/xartproduction, Bild 3: stock.adobe.com/goodluz
